Lessico della locazione svizzera
Le dieci parole che decidono una pigione
Ogni termine in italiano chiaro, con l’articolo di legge e la fonte ufficiale. Le stesse spiegazioni che in Landlo sono a portata di dito.
- Tasso ipotecario di riferimento
Il tasso pubblicato ogni trimestre dall'Ufficio federale delle abitazioni, calcolato dal tasso medio delle ipoteche svizzere. Una pigione è legata al tasso in vigore all'ultima fissazione: se scende, il conduttore può chiedere una riduzione; se sale, il locatore può chiedere un aumento. Nulla è automatico.
art. 12a e 13 OLAL · art. 269a CO
- Pigione netta
La pigione senza le spese accessorie — riscaldamento, acqua calda, portineria. È la base di ogni calcolo: adeguamento al tasso di riferimento, rincaro, massimo della garanzia.
art. 257 e 257a CO
- Acconto o forfait
I due modi di fatturare le spese accessorie. L'acconto è un anticipo, conteggiato ogni anno sui costi effettivi; il forfait è un importo fisso, mai conteggiato. Il contratto deve indicare quale si applica ed elencare le spese.
art. 257a e 257b CO · art. 4 OLAL
- Modulo ufficiale
Il modulo approvato dal cantone, obbligatorio per notificare un aumento della pigione — e, in diversi cantoni, la pigione iniziale. Un aumento annunciato senza modulo, o ricevuto troppo tardi, è nullo.
art. 269d CO · art. 19 OLAL
- Scadenza
La data in cui il contratto può terminare — spesso uno o più mesi dell'anno fissati nel contratto, altrimenti l'uso locale. Un aumento della pigione ha effetto solo a una scadenza.
art. 266a e 266c CO
- Termine di disdetta
Il preavviso da rispettare prima di una scadenza: almeno tre mesi per un'abitazione. Un aumento della pigione deve giungere al conduttore dieci giorni prima che inizi questo termine.
art. 266c e 269d CO
- Garanzia di pigione
La garanzia che il locatore può esigere: al massimo tre mesi di pigione netta per un'abitazione, depositata su un conto bloccato a nome del conduttore — mai su quello del locatore.
art. 257e CO
- Conteggio delle spese accessorie
Il conteggio annuale delle spese accessorie effettive quando il contratto prevede acconti: cosa è costato, cosa è stato versato, la differenza. Il conduttore può consultare i giustificativi.
art. 257b CO · art. 4 e 8 OLAL
- Indice dei prezzi al consumo (IPC)
L'indice del rincaro pubblicato ogni mese dall'Ufficio federale di statistica. In un adeguamento della pigione, il 40 % della sua variazione dall'ultima fissazione può essere ripercosso — la quota del capitale proprio.
art. 269a lett. e CO · art. 16 OLAL
- Investimenti di miglioria
I lavori che migliorano l'alloggio oltre la manutenzione — isolamento, cucina nuova, ascensore. Una parte del loro costo può giustificare un aumento; la manutenzione corrente, mai.
art. 269a lett. b CO · art. 14 OLAL