Lexikon des Schweizer Mietrechts
Die zehn Wörter, die über einen Mietzins entscheiden
Jeder Begriff in klarem Deutsch, mit Gesetzesartikel und amtlicher Quelle. Dieselben Erklärungen wie in Landlo, einen Fingertipp entfernt.
- Hypothekarischer Referenzzinssatz
Der vom Bundesamt für Wohnungswesen jedes Quartal publizierte Satz, abgeleitet vom Durchschnitt der Schweizer Hypotheken. Ein Mietzins ist an den Satz gebunden, der bei seiner letzten Festlegung galt: sinkt er, kann die Mieterschaft eine Senkung verlangen; steigt er, kann die Vermieterschaft eine Erhöhung verlangen. Nichts geschieht von selbst.
Art. 12a und 13 VMWG · Art. 269a OR
- Nettomietzins
Der Mietzins ohne Nebenkosten — Heizung, Warmwasser, Hauswartung. Er ist die Basis jeder Berechnung: Anpassung an den Referenzzinssatz, Teuerung, Obergrenze der Kaution.
Art. 257 und 257a OR
- Akonto oder Pauschale
Die zwei Arten, Nebenkosten zu verrechnen. Das Akonto ist eine Vorauszahlung, die jährlich nach den effektiven Kosten abgerechnet wird; die Pauschale ist ein fester Betrag, der nie abgerechnet wird. Der Vertrag muss sagen, welche gilt, und die Kosten aufzählen.
Art. 257a und 257b OR · Art. 4 VMWG
- Amtliches Formular
Das vom Kanton genehmigte Formular, das für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung Pflicht ist — und in mehreren Kantonen für den Anfangsmietzins. Eine Erhöhung ohne Formular, oder zu spät zugestellt, ist nichtig.
Art. 269d OR · Art. 19 VMWG
- Kündigungstermin
Der Zeitpunkt, an dem der Mietvertrag enden kann — oft ein oder mehrere im Vertrag genannte Monate, sonst der Ortsgebrauch. Eine Mietzinserhöhung wird nur auf einen Kündigungstermin wirksam.
Art. 266a und 266c OR
- Kündigungsfrist
Die vor einem Termin einzuhaltende Frist: mindestens drei Monate für eine Wohnung. Eine Mietzinserhöhung muss der Mieterschaft zehn Tage vor Beginn dieser Frist zugehen.
Art. 266c und 269d OR
- Mietzinskaution
Die Sicherheit, die die Vermieterschaft verlangen kann: höchstens drei Nettomietzinse für eine Wohnung, auf einem Sperrkonto auf den Namen der Mieterschaft — nie auf dem der Vermieterschaft.
Art. 257e OR
- Nebenkostenabrechnung
Die jährliche Abrechnung der effektiven Nebenkosten, wenn der Vertrag Akontozahlungen vorsieht: was gekostet hat, was bezahlt wurde, die Differenz. Die Mieterschaft kann die Belege einsehen.
Art. 257b OR · Art. 4 und 8 VMWG
- Landesindex der Konsumentenpreise (LIK)
Der monatlich vom Bundesamt für Statistik publizierte Teuerungsindex. Bei einer Mietzinsanpassung dürfen 40 % seiner Veränderung seit der letzten Festlegung überwälzt werden — der Anteil des Eigenkapitals.
Art. 269a lit. e OR · Art. 16 VMWG
- Wertvermehrende Investitionen
Arbeiten, die die Wohnung über den Unterhalt hinaus verbessern — Isolation, neue Küche, Lift. Ein Teil ihrer Kosten kann eine Erhöhung rechtfertigen; der laufende Unterhalt nie.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG